건물을 나눠 지어도 부동산개발업 등록을 피할 수 없는 이유

부동산개발업은 땅을 사들이는 일부터 개발 계획, 공급까지 사업 전체를 이끄는 쪽이고 직접 짓지 않는 경우도 많습니다.
집에 한정되지 않고 상가, 업무시설, 복합건물까지 다룹니다.
주택건설사업자는 다세대나 연립, 아파트 같은 집을 지어 공급하고,
대지조성사업자는 그 전에 땅을 고르고 택지를 만드는 일을 합니다.
부동산개발업은 무엇을 짓느냐가 아니라 얼마나 크냐로 등록 여부가 갈린다는 점이 핵심입니다.

건물 한 동이 3,000㎡에 못 미치니 등록 없이 해도 된다고 생각하시는 분이 많습니다.
하지만 기준은 두 가지입니다. 한 건이 3,000㎡ 이상이거나,
1년 동안 한 사업을 모두 더해 5,000㎡ 이상이면 대상입니다.
기준에 못 미치는 건물을 한 해에 여러 번 지어도,
더한 값이 5,000㎡를 넘으면 대상이 됩니다.
땅을 개발하는 사업도 한 건 5,000㎡, 한 해 합계 10,000㎡가 같은 방식으로 적용됩니다.

그래서 해가 바뀔 때 그해 계획한 사업의 면적을 모두 적어 더해 보는 것이 가장 확실한 점검입니다.

주거와 상가가 섞인 건물은 전체 면적이 아니라 주거가 아닌 부분만 따로 더합니다.
그 면적이 3,000㎡ 이상이거나 한 해 합계 5,000㎡ 이상이어야 하고,
동시에 전체에서 차지하는 비율이 30% 이상이어야 대상이 됩니다.
건물이 아무리 커도 비주거 비율이 30%에 못 미치면 빠질 수 있으니,
설계할 때 비율을 함께 확인해 두세요.

주택을 짓거나 그 땅을 만드는 사업이라면 부동산개발업의 예외 규정이 적용될 수 있어 따로 따져 봐야 합니다.
이때 볼 것이 주택건설사업자와 대지조성사업자입니다.
한 해에 단독주택 20호, 공동주택 20세대(도시형 생활주택은 30세대) 이상이면 주택건설사업자, 대지조성이 10,000㎡ 이상이면 대지조성사업자 대상입니다.
처음에 이 구분을 잘못 잡으면 뽑아 둔 사람과 서류를 다시 맞춰야 합니다.

부동산개발업은 법인 3억 원, 개인 6억 원 이상의 실질자본금을 기업진단보고서로 증명하고, 사전교육을 마친 전문인력 2인 이상이 4대보험에 든 상근자로 있어야 합니다.
사무실은 면적 제한은 없지만 통신설비와 집기를 갖춘 단독 공간이어야 하고,
다른 회사와 함께 쓰면 반려될 수 있습니다. 법인은 등기부 사업목적도 확인하세요.
건축공사업이나 토목건축공사업이 있다면 주택건설사업자와 대지조성사업자 쪽은 자본금과 기술인력이 인정됩니다.

디에이치건설정보는 한 해 사업 계획을 받아 면적과 세대수를 합산하고, 필요한 등록과 준비 목록을 정리해 드립니다.